alexverbitskiy


Алексей Вербицкий

эксперт по недвижимости, бизнесмен


Как грамотно арендовать офис?
alexverbitskiy
Наверняка каждый из нас хоть раз в жизни да подумал: «Ну сколько можно работать на других?» Процент тех, кто все-таки решился открыть собственное дело, не в пример меньше. Именно для этих смельчаков наши советы о том, как найти для своего бизнеса нужное помещение по подходящей цене.

Первые шаги

Тем, кто ищет помещение впервые, советуем для начала четко сформулировать, зачем вам офис, какой именно требуется (представительство, офис продаж, шоу-рум, «тихий офис» и т. д.) и сколько вы готовы платить. Требования к арендуемому помещению зависят от того, что за бизнес вы для себя выбрали. Так, интернет-магазину достаточно нескольких рабочих мест для диспетчеров. Туристической фирме подойдет офис в историческом центре, на первом этаже, или же в крупном торговом центре.

Затем прикиньте, будет ли у вас поток посетителей и нужен ли вам секретарь на входе. Подумайте о количестве телефонных линий и подходящем интернет-провайдере. Составьте перечень характеристик идеального, по своему разумению, офиса и решите, какими пунктами из списка вы готовы поступиться, чтобы свести затраты к минимуму. Потому что желанный «офис 30-50 кв. м, с хорошим ремонтом, на первом этаже с отдельным входом, в центре города, возле метро, первая линия домов, недорого» – это почти невозможно. Чем-то явно придется пожертвовать.

Большую часть списка можно получить, отказавшись от центра. В спальном районе, ближе к конечной станции метро, вы вполне можете найти подходящее помещение. Ну, а сносный вариант хотя бы в пределах ТТК, вероятно, будет офисом в бизнес-центре класса С. То есть помещением на территории бывшего советского НИИ или какого-нибудь завода. При этом пешая доступность ближайшей станции метро вам не гарантирована.

Способы поиска

Поисковая система по ключевому сочетанию «аренда офиса» выдаст огромное количество ссылок на сайты агентств недвижимости. Но! Во-первых, все небольшие агентства (а их большинство, о «китах» мы здесь даже не упоминаем) пользуются обычно общедоступными рассылками и базами, предлагая в итоге одни и те же объекты. А во-вторых, чтобы найти среди массы предложений именно ваше, придется потратить немало времени и сил: даже если вариант вас вроде бы устраивает, может проявиться множество «подводных камней». Начиная с того, что по соседству вдруг обнаружатся ваши прямые конкуренты, и заканчивая пресловутым человеческим фактором: некоторые арендодатели тщательно «фильтруют» своих будущих постояльцев. Хозяева помещений порой категорически возражают против размещения в своем здании представителей того или иного бизнеса. Это зависит как от их негативного личного опыта, так и от расхожих стереотипов. Так, бывает нелегко найти помещение только что открывшимся туристическим, юридическим компаниям, а также кадровым агентствам.

Если вы решили искать офис с помощью агентства недвижимости, знайте: сначала вам предложат заключить договор. Он может называться «договором поручения», «договором оказания услуг», но суть не меняется: в соответствии с этим документом сотрудник агентства будет предлагать вам варианты и сопровождать вас на показах. Настаивайте, чтобы риелтор действительно представлял ваши интересы, а не стремился побыстрее вас «заселить». Стоимость услуг агентства обычно составляет от 50 до 100% от месячной стоимости аренды. В тексте договора должно быть указано, что оплачивать услуги агентства вы будете только после того, как будет заключен договор найма нежилого помещения между вами и собственником.

Можно попытаться найти офис самостоятельно, без посредника, пользуясь базами бизнес-центров Москвы. Вы можете искать среди имеющихся предложений, а можете просто звонить представителю собственника или управляющей компании по указанным в базе телефонам и спрашивать, нет ли свободных площадей в интересующем вас здании.

В объявлениях о сдаче офиса в аренду обычно указана цена одного квадратного метра в год. Чтобы вычислить стоимость аренды в месяц, умножайте эту цифру на количество метров и делите на 12. Имейте в виду: собственник может потребовать заплатить ему так называемый «депозит», а это как минимум еще одна сумма оплаты за месяц.

Впрочем, бесплатный сыр бывает сами знаете где… Поэтому, если не хотите платить риелтору, то на неопределенный срок вам придется самому превратиться в него. А это, поверьте, нелегкий труд. Вполне вероятно, что после нескольких разговоров по телефону с собственником здания или его эксклюзивным представителем вам захочется делегировать поиск помещения профессионалам.

Словарь в помощь начинающему арендатору

Арендная ставка – выясните у владельца помещения, что именно он понимает под выражением «ставка аренды», включены ли в нее НДС, коммунальные платежи, эксплуатационные услуги.

Класс здания (А, В, В+, С) – существует несколько классификаций разделения зданий на классы. В разных городах, к примеру, они разделяются по разным признакам. В Москве на «классность» здания влияет его местоположение и современность постройки. А в Питере основным признаком является именно местоположение, а вот современная ли это постройка или реконструированное здание – не так важно.

Коммунальные платежи – оплата коммунальных услуг может входить в стоимость аренды офиса, а может и оплачиваться отдельно. Сумма обычно не превышает 10% от «голой» арендной ставки.

Коридорный коэффициент – соотношение реально используемой площади и арендуемой. С учетом коридорного коэффициента следует рассчитывать стоимость аренды санузлов, коридоров, подсобных помещений.

Shell & Core – состояние помещения «под отделку».

Open space – большое помещение, не разделенное капитальными стенами. Внутри делится на зоны с помощью офисных перегородок. В американских фильмах в основном фигурируют именно такие офисные интерьеры. Плюсы: open space соответствует современным формам управления, стимулирует инициативу у сотрудников, позволяет максимально эффективно использовать каждый сантиметр площади. Минусы: в Москве существует дефицит подходящих офисных помещений. Кроме того, для такого офиса нужна специальная мебель, позволяющая трансформировать рабочие места в зависимости от меняющихся задач, а такая мебель дороже традиционной.

Парковка – бывает организованной или стихийной. При переговорах с собственником выясните, какое количество машино-мест на охраняемой парковке вам положено. Для посетителей желательно наличие гостевой стоянки.

Пропускной режим – если он жесткий, в этом есть как плюсы, так и минусы. Плюсы: к вам не наведаются незваные гости. Минусы: встречать своих посетителей и заботиться о пропусках для них вам придется самим.

Охрана – сразу выясните, входят ли в стоимость аренды услуги охраны. Может случиться так, что договор с охранным предприятием вам предложат заключить отдельно, и ваши расходы по содержанию офиса возрастут. А заодно поинтересуйтесь, что входит в обязанности охранников, распространяется ли их ответственность на оставленные на стоянке автомобили, круглосуточно ли ведется дежурство, оборудовано ли рабочее место охранника системой видеонаблюдения и т. д.

Ремонт – обязательно необходимо уточнить, кто, в какие сроки и за чей счет будет делать ремонт:

Вариант №1: арендатор делает ремонт за свой счет. Обычно это выгодно строительным фирмам, имеющим свои стройматериалы и рабочие руки. Вы можете рассчитывать на арендные каникулы, во время которых делаете ремонт и не платите арендную плату.

Вариант №2: арендатор делает ремонт в счет арендной платы. В этом случае обязательно составление сметы расходов на ремонт, а также достижение договоренности с собственником помещения насчет сроков ремонта и зачета расходов в счет аренды (возврат денег, арендные каникулы, понижение арендной ставки).

Вариант №3: собственник помещения делает ремонт за свой счет. Перед началом ремонта обычно достигается договоренность с клиентом об аренде именно этого офиса, и ремонт может производиться уже с учетом его пожеланий.

Срок аренды – обычно от 3 до 5 лет. Договор сроком до 1 года не подлежит обязательной государственной регистрации, поэтому вам могут предложить заключить договор на 11 месяцев с последующей пролонгацией.

Страховой депозит – от одной до трех месячных ставок аренды. Сумма, с помощью которой хозяин помещения стремится обезопасить себя на случай невыполнения арендатором своих обязательств.

Тихий офис – одно из двух. Или на предприятии, которое предлагает в аренду «тихий» офис, жесткий пропускной режим и строго соблюдаемый график работы, и оно заинтересовано в арендаторе, к которому не будут приходить посетители. Или это помещение не выведено из жилого фонда, и его владелец хочет сдать его под офис, не привлекая к себе внимания соседей и контролирующих органов. От вас потребуются соблюдение конспирации и теплые отношения с жильцами дома.

Эксплуатационные расходы – помимо ставки аренды и коммунальных платежей вам могут предложить оплачивать еще и эксплуатационные расходы по обслуживанию помещения. Таким образом, цена аренды вырастает в среднем от $50 до $100 за кв. м в год. В последнее время наметилась тенденция объявлять только ставку аренды в чистом виде, а все остальные расходы плюсуются сверху и возлагаются на арендатора помещения.

Что влияет на стоимость аренды квартир в Москве.
alexverbitskiy
Стоимость аренды квартир в Москве может буквально привести рядового обывателя в ужас «от числа нулей», однако, всегда можно найти подходящий вариант. От чего может зависеть стоимость аренды квартиры?

Москва – город больших возможностей и полёта мыслей. Попадая в столицу, каждый турист или человек, желающий устроиться на ПМЖ, непременно задаётся вопросом поиска квартир, которые можно снять в Москве.Стоимость аренды квартир в Москве значительно отличается в зависимости от многочисленных факторов. Для того, чтобы снять приличную квартиру в Москве, к тому же обставленную мебелью с хорошей транспортной развязкой нужно выложить кругленькую сумму.
Итак, перечислим факторы, которые могут повысить стоимость аренды квартир в Москве иногда даже в несколько раз:
1. Район расположения квартиры. В зависимости от приближенности к центру столицы цены меняются в несколько раз. К тому же есть понятие спальные районы, коммерческие районы, зелёные и экологически-благоприятные районы.
2. Транспортная развязка. Чрезвычайно важным является близкое расположение автобуса, метро, троллейбуса, маршрутки и прочего транспорта. Так как Москва - большой растянутый город, то особое значение имеет метро.
3. Количество комнат. Самые популярные – это однокомнатная и двухкомнатная квартиры, поэтому стоимость аренды квартир в Москве с таким количеством комнат всегда кажется завышенной. Как говорится, спрос порождает предложение.
4. Качество ремонта. Ремонт очень влияет на стоимость квартиры. Даже если вы арендуете квартиру в одном и том же районе, если в одной из них бабушкин ремонт, а в другой – евроремонт, то последняя будет стоить гораздо дороже.
5. Наличие бытовой техники и мебели, а также их качество и степень изношенности. Не секрет, что все хотят жить в комфортных условиях.
6. Этажность дома. В основном это не такой важный аспект, однако некоторые часто учитывают этажность при расчёте стоимости аренды квартир в Москве.
7. Скандальность соседей. Без комментариев.
8. Наличие детской площадки и стоянки для автомобиля.
Если аренда квартир в столице является непосильной ношей для вашего семейства, рекомендуем подумать над арендой квартир в ближайших областях в удобной транспортной развязкой. Очень часто стоимость квартир в Москве завышена только из-за факта, что это столица.

Как сэкономить при покупке квартиры.
alexverbitskiy

Психология покупателя такова, что он пытается получить максимум качества за минимум денег. То же происходит и при покупке квартиры. Каким образом сэкономить деньги при покупке квартиры?

Сначала разберемся какие факторы влияют на стоимость квадратного метра.

Конечно, в первую очередь, это характеристики самой квартиры. Главные факторы, которые влияют на стоимость квадратного метра — это количество комнат, площадь кухни, ванной комнаты, высота потолков, наличие лоджий и балконов, а также этаж. Квартира на первом и последнем этажах стоят на 5–10% меньше, чем квартиры на «средних» этажах". Площадь кухни меньше 8 кв. метров, также как и совмещенный санузел, снижает стоимость квартиры. Покупая квартиру, будущие жильцы стремятся к комфорту большему, чем в привычных советских малометражках. Что касается ремонта, то «товарный вид» квартиры повышает стоимость квадратного метра, однако незначительно, так как покупатель, скорее всего, будет делать ремонт на свой вкус. Что действительно важно — так это возраст и качество сантехники, батарей отопления и перекрытий, но это зависит от года постройки самого дома.

Весьма существенно на стоимость квартиры влияет район, в котором она расположена. Но стоимость жилья даже в пределах одного может сильно отличаться. Это легко объяснимо — в местах с хорошей экологической обстановкой, близостью парков и развитой инфраструктурой, люди селятся с большей охотой и за большую плату.

На стоимость квадратного метра квартиры сильно влияет ее близость к центру города. Чем ближе к центру — тем дороже. Кроме того, важна транспортная доступность. Как ни странно, автомобильное сообщение не оказывает такого влияния на стоимость жилья. Отсутствие автомобильной магистрали, ведущей от района к центру города, не влияет так сильно на стоимость квартиры. Но все хорошо в меру. Близость транспорта может сказаться на стоимости квадратного метра и в обратную сторону. Квартира с окнами, выходящими на оживленную дорогу, будет стоить значительно дешевле той, чьи окна выходят во двор.

Еще один фактор, резко снижающий стоимость квадратного метра квартиры — промышленные объекты, находящиеся вблизи дома. Причем неважно, что это — огромный завод или ТЭЦ, в любом случае наличие трубы с дымом и огороженной промзоны в районе отпугивает потенциальных покупателей и, как следствие, стоимость квартиры снижается.

Стоимость квадратного метра жилья зависит от самого дома. Кирпичный дом дороже монолитного, а монолит дороже панельного. Но многое зависит от проекта дома и года его постройки. Квартиру в старом кирпичном доме, с маленькой кухней и старой сантехникой, можно купить за меньшую цену, чем квартиру в новой «панельке». А монолит, построенный по индивидуальному проекту, будет стоить дороже типового кирпичного здания. Кроме того, на стоимость квартиры влияет окружение дома. Если монолит стоит в окружении "хрущевок", квартиры в нем будут цениться несколько ниже, чем аналогичные, но в другом районе.

Кстати, о хрущевках. Это одни из самых дешевых домов, и стоимость квартир в них почти не варьируется. Но все-таки квартиры в домах, идущих под снос, стоят несколько дороже тех, чья судьба еще не определена. Объясняется это просто — при выселении и компенсации жилья взамен малогабаритной квартиры дают квартиру улучшенной планировки.

Многочисленные сопутствующие факторы, которые определяют уровень дома, также влияют на стоимость квартиры. Это наличие парковки, охраны или консьержки, грузового лифта, ограды. Также сказывается близость инфраструктуры — наличие рядом с домом детского сада, детской площадки, мед учреждения, супермаркета, сбербанка… Не будем брать во внимание наличие фитнеса, бассейна и подземного гаража, так как это — атрибуты элитного жилья.

Очень важен рынок, на котором ищется квартира. На первичном рынке квартира будет стоить дешевле, чем на вторичном, так как требует доведения до жилого вида ремонта, а иногда и установления коммуникаций. Кроме того, вселиться в нее можно будет не сразу. Более того, квартира, купленная на стадии котлована, будет дешевле, чем в уже готовой новостройке.

И, наконец, юридические аспекты. Свободные квартиры, в которые возможно вселиться в любое время, стоят на несколько тысяч долларов дороже тех, чьи хозяева продолжают занимать жилплощадь вплоть до момента переезда. Еще бывает жилье с обременением. Это квартира, в которой сохраняется право проживания, но не собственности, одного или нескольких граждан. Выселить их оттуда нет никакой возможности. А стоит такое жилье на 50% дешевле аналогичного, но пустого.

Итак, подведем итоги. Самая дешевая квартира будет иметь тесную кухню и совмещенный санузел. Она находится в хрущевке, которая стоит в спальном районе в непосредственной близости от ТЭЦ или завода. Окна этой квартиры выходят на оживленную автомагистраль. Рядом с домом нет ни магазина, ни детской площадки. Кроме того, квартира не проверялась юристами и на нее могут найтись наследники. Хотите иметь такое жилье? Вряд ли. Другой вариант покупки дешевой квартиры — купить ее на стадии котлована. Есть одно «но»: ждать вселения в этом случае придется несколько лет.


Приемы квартирных аферистов.
alexverbitskiy

В основном все приемы квартирных аферистов построены на человеческом желании сэкономить, заплатить поменьше, а получить побольше и побыстрее. Если избегать этого соблазна, то можно и не попасть к ним в руки. С другой стороны, кто не рискует тот не выигрывает. Поэтому для любителей рисковать мы расскажем о самых популярных на рынке приемах аферистов, о которых уж точно следует знать.

На рынке аренды самым распространенным приемом является предложение снять в аренду квартиру с помощью посредников, которые отдадут в ваше распоряжение номера телефонов арендодателей. Как правило, схема такова: вы заключаете договор, уже в агентстве вы получаете список телефонов, более того вы можете позвонить по любому из телефонов и вам даже дадут поговорить с хозяином квартиры прямо из офиса, после чего вы назначите просмотр на вечер того же дня. К вечеру просмотр отменится, но в агентстве вам посочувствуют и дадут распечатку квартир, при первом взгляде на которую «глаза разбегаются»... К сожалению, шансов найти нужный вариант при её помощи у вас немного. Скорее всего, все телефоны либо случайные, либо взяты из устаревших объявлений. А в договоре строчка «агентство обязуется только предоставить информационные услуги». Обманщики чисты перед вами и законом.

Вариант второй. Аферист снимает квартиру и дает в газету объявление о том, что квартира сдается срочно, на очень выгодных условиях. В квартиру приносятся пустые коробки, когда клиент приезжает смотреть и готов уже подписать договор, его просят подождать 34 дня. Мол, вот «приедет сын на машине, вывезет остатки вещей на дачу», а пока оставьте залог  от 50 до 100%, остальное внесете, когда будете вселяться. Очевидно, что никакого вселения не будет. Иногда квартира просто оказывается заперта, иногда  приезжает семей десять, причем одновременно. Понятно, что того, кто изначально снимал квартиру  уже и след простыл. Претензии предъявлять просто некому.

Еще один вариант, который в чем-то близок к предыдущему. Вы снимаете квартиру хорошую и недорого. Платите деньги, договариваетесь, когда привезете мебель. Все. В квартиру вас больше не пустят. Можете кричать перед дверью сколько угодно, вместе с агентом и милицией. Как правило, на этом история заканчивается. И даже судиться с хозяйкой бесполезно: мало того, что с нее взять нечего, у нее еще и «белый билет» в кармане. В случае если вы работали с известным агентством, оно за свой счет подберет вам новый вариант. Однако о таких гарантиях нужно узнавать заранее и специально.

На рынке купли-продажи квартир вариантов деятельности для аферистов едва ли не больше. Но и там тоже есть свои отработанные схемы. Покупателю предлагают  и, как правило, по крайне выгодной цене квартиру, чьи владельцы покинули квартиру, скажем так, не совсем добровольно. Перед этим квартира, разумеется,  переоформляется (а то и неоднократно) на абсолютно реального гражданина, помогающего аферистам. Предыстория сделки выясняется, как правило, уже после того, как аферисты получили деньги за квартиру или, как минимум, задаток.

Точно так же — заманивая покупателей низкой ценой или баснословными скидками — продается квартира или дом, на которые наложен арест или являющиеся спорным имуществом в суде. Дело в том, что все сведения о наложении запрещений попадают в БТИ и органы госрегистрации лишь через некоторое время после вынесения решения. А на современном рынке даже одного дня достаточно, чтобы сбыть с рук «неудобную» недвижимость. Другое дело, что когда информация о покупке дойдет до суда — сделка будет признана ничтожной.

Но даже если вы выбрали квартиру из множества и досконально проверили её историю, расслабляться не стоит. Ведь для оформления сделки нередко используются липовые печати нотариусов или даже открываются лженоториальные конторы. И даже если вы работаете со знакомым нотариусом, риск остается на этапе регистрации сделки. Ни для кого не секрет, что в органах госрегистрации всегда очереди. Поэтому если вам предложат за небольшую мзду сделать все «побыстрее», скорее всего, вы вряд ли устоите. Дальше может быть несколько вариантов развития событий: либо вам возвращают якобы зарегистрированный договор, а потом оспаривают сделку в суде и вы остаетесь ни с чем, либо просто пользуются вашими документами. За то время, пока вы ждете регистрации, отдав свой паспорт, аферист успевает съездить в банк и снять со счета все деньги, которые по настоянию агента вы туда положили.

Для иногородних есть свои схемы, основанные, как правило, на их незнании Москвы. Покупателя приводят смотреть роскошную квартиру в центре города, а документы оформляют на однокомнатную квартиру на выселках. Для этого используются совпадения в названиях улиц, а иногда и просто навешиваются на дома таблички с нужными названиями улиц. Так, однажды мошенники вышли на одного очень богатого человека, который в Москве бывал редко, но был наслышан, что самый престижный район города — Фрунзенская набережная, и решил купить там квартиру… Несложно догадаться, что показали ему квартиру совсем с иным адресом, а денег взяли как за Фрунзенскую набережную. Обман предприниматель раскрыл уже в следующий приезд в Москву, когда аферистов и след простыл.

И это далеко не все схемы обмана, применяемые на рынке недвижимости. Мы ещё вернемся к этой теме, следите за нашими публикациями.

Как правильно сдавать квартиру. Советы хозяинам.
alexverbitskiy

Основная цель сдачи в аренду жилья - получение прибыли. И для того чтобы доход был максимальным, перед заселением нанимателей нужно реально оценить стоимость объекта недвижимости. А после решать, стоит ли в квартиру делать дополнительные денежные вливания или же оставить все как есть.

Многие думают, что стать рантье - человеком, получающим доход от сдачи в аренду недвижимости, - очень просто. Запустил жильцов - и спокойно собирай деньги каждый месяц. В принципе, мысль верная. До той поры, пока не захочется поднять арендную ставку. А такое желание рано или поздно возникнет.

Популярный эконом класс

Быть рантье в большом городе очень выгодно, так как спрос на временную жилплощадь превышает предложение, и ценники постоянно растут.

В конце лета - начале осени на рынке аренды царит ажиотаж, свободное жилье уходит мгновенно. Особенно, если это комната в коммуналке или однокомнатная квартира. Стабильную популярность подобным объектам эконом класса в мегаполисе обеспечивает приток трудовых мигрантов, студентов, туристов.

В Петербурге существует категория деловых людей, которые покупают жилье для дальнейшей сдачи его в аренду. Обычно это элитные квартиры в центре города или в престижном районе.

Обладатели объектов эконом класса, допускающие типичные ошибки при сдаче квартиры или комнаты, условно делятся на две категории. Первую составляют те, кто практически не занимаются жильем - не делают никакого ремонта, даже элементарного, косметического. Кроме того, заполняют квартиру или комнату старой, ветхой мебелью. Вторую - те, кто в погоне за высокой прибылью делают очень дорогой ремонт в квартире без оглядки на район и общее состояние дома. Сделав дорогой ремонт в однушке на "выселках", они удивляются, что квартиру не сдать более чем за у.е. в месяц. А расчет на скорейшую окупаемость инвестиций оказывается катастрофически неверным.

Рантье обеих категорий впоследствии разочаровываются в ожиданиях сверхприбылей. Потому что истина, как всегда, лежит посередине. Советуем перед сдачей внаем оценить состояние самой квартиры, дома и, что немаловажно, прилегающей к нему территории.

Географические параметры

Если район, где расположена квартира, не котируется в городе, вкладываться в обновление жилья не имеет смысла. И, наоборот, объект, находящийся в престижном месте, будет сдаваться по высокой цене при условии качественного ремонта. Кстати, эти вложения оправдаются, если жилплощадь сдавать в течение нескольких лет.

Следующий параметр - местонахождение дома. Если от него до метро можно дойти не более чем за 10-15 минут, ставка значительно возрастает. Вкладывать большие деньги в переделку жилища неразумно, если дом расположен на окраине спального района, и до подземки можно добраться только на маршрутном такси. Ремонт все равно не поднимет арендную плату. Нужно также учесть инфраструктуру микрорайона: наличие магазинов, детских садов, школ, предприятий службы быта.

Оцените сам дом, его внешний вид. Есть ли рядом с ним парковка или стоянка? Установлен ли на парадной двери домофон, в каком состоянии подъезд, работает ли лифт? А что можно сказать про социальный статус соседей? Все перечисленные факторы весьма существенны. Ответив на эти вопросы, нужно действовать дальше и решаться на изменение внешнего вида квартиры, чтобы как-то сгладить не совсем приятные параметры ее окружения.

Подготовка квартиры

Посмотрите на ваше владение глазами будущего квартиросъемщика. Насколько надежна входная дверь и замок на ней? Не протекают ли трубы? Не искрят ли розетки? Не засорена ли канализация? Раскладывается ли старенький диван и не заедает ли шпингалет на двери в ванную?

Не стоит оставлять в квартире старые вещи, к которым вы привыкли и которые вам дороги как воспоминание, ведь их новые жильцы, скорее всего, сочтут ненужным хламом. Пожелтевшие школьные тетради, подшивки старых газет и журналов, старые детские игрушки, треснутые чашки и тарелки, закопченные кастрюли и сковороды - все это должно покинуть сдаваемое жилье. Потравите тараканов, вытрите пыль и уничтожьте въевшуюся грязь, проветрите помещение. То есть, произведите генеральную уборку. Постарайтесь создать в квартире здоровую и благоприятную атмосферу, ведь ваш потенциальный арендатор в этих стенах начнет новую жизнь. И если ему понравится, он постарается остаться здесь как можно дольше. Что будет вам только на пользу.

Стоит даже сделать легкий ремонт: покрасить рамы, поклеить пусть недорогие, но новые обои, освежить потолки. Но если это не по карману или вам некогда этим заниматься, можно договориться, что ваш квартирант улучшит состояние жилища в счет арендной платы. Только заранее уточните все расходы, чтобы потом он не выставил вам немыслимый счет.

Кстати, если в квартире голые стены - не беда. Не стоит захламлять жилье чем попало или, наоборот, обставлять по полной программе. В первом случае это может вызвать неприязнь, во втором - принести убытки. А для пустующей квартиры всегда найдутся арендаторы, которые с радостью расставят собственную мебель по своему вкусу.


Как выбрать квартиру для аренды. Советы для арендатора.
alexverbitskiy

На что обратить внимание при выборе квартиры, чтобы жить в ней было удобно,качественно и без лишних трат.

Этаж

Когда выбираете этаж, старайтесь не брать ни первый,ни последний этажи. Первый этаж зачастую холодный, даже если он «высокий», т. е., под этажом высокий цоколь. Так как под первым этажём квартиры находиться холодный подвал, поэтому пол первого этажа всегда холодный и как следствие-сырой,даже в тёплое время года.

Зимою придёться держать включённым обогреватель,тратясь при этом на электричество. Также, на нижних этажах старых многоэтажек могут быть проблемы с сантехникой, т. к. нагрузка на трубы здесь больше, чем в верхних этажах. На первом этаже почти всегда установлены решетки на окнах,в подвалах скапливаеться вода и камары летят к вам первыми. Так-же квартиры первого этажа менее защищены от воров,и местные праздношатающиеся подростки будут заглядывать в ваши окна. Следует отметить.что на первых этажах намного больше пыли и гари-на высокие этажи пыль и грязь не поднимаеться

На последнем этаже часто протекает крыша, особенно, в панельных девятиэтажках. Если же над квартирой есть дополнительный служебный этаж, то проблем с потолками быть не должно.

Соседи

Поинтересуйтесь, кто живет за стеной. Может оказаться, что ваш сосед запланировал капитальный ремонт, и в ближайший год за стеной не будет смолкать дрель. Разумеется, хозяин квартиры не заинтересован в том, чтобы предупреждать вас об этом, но любопытство здесь не помешает. Могут также попаться алкоголики-их можно определить по характерному запаху перегара и грязи.идушему из квартиры. Так-же у пьяниц часто выбиты замки.ободраны двери.

СТОРОНИТЕСЬ ОБОДРАННЫХ И ПОЛОМАННЫХ ДВЕРЕЙ!

Куда выходят окна

Самое лучшее, если окна выходят во двор, на южную сторону. Тогда в квартире будет теплее, светлее и тише.

Сантехника в снимаемой квартире

Сантехника – это самая неустойчивая вещь в квартире. Как правило, квартиру готовят к аренде, «подкручивая» все недостатки. Поэтому, если вы увидите небольшую течь, то, скорее всего, она вскоре усилится. Внимательно проверьте состояние сантехники:

ВООБЩЕ-ЕСЛИ ДОМ СТАРОВАТ И ВЛАДЕЛЬЦЫ КВАРТИРЫ ЖАДНОВАТЫ И ГЛУПОВАТЫ НА РЕМОНТ-ЖДИ ПРОБЛЕМ

Если вы заметили сломанную и текущюю сантехнику,то стоит договориться с хозяином, что затраты на ремонт будут производиться совместно либо за счет хозяина. Но это замечание глуповато,так как если вам пытаються впарить текущие трубы и краны-значит владелец квартиры желает свалить её ремонт на ваши плечи

МОЖНО СКАЗАТЬ ОДНОЗНАЧНО - СТОРОНИТЕСЬ УБОГИХ КВАРТИР-ИХ СДАЮТ ОБЫЧНО ГЛУПЫЕ И СКАНДАЛЬНЫЕ ЛЮДИ

Заодно, обратите внимание на качество воды. Если вода в доме жесткая, то на кранах образуются характерные солевые наросты в местах соединений.

Электричество и газ

Проверьте, работают ли розетки и не искрят ли выключатели. Плохой выключатель или розетку обнаружить несложно: от частого искрения образуется темное пятно.

Не забудьте о плите, проверьте каждую камфорку, духовку, а также работу переключателей.

Телефон, Интернет

Узнайте у хозяина, является ли телефон спаренным. На спаренную телефонную линию невозможно установить ADSL-соединение для выхода в Интернет (например, «Стрим»). В этом случае к Интернету придется подключаться либо по модему, либо через выделенную сеть.

Если вам необходим скоростной Интернет, проверьте, подключен ли дом к локальной сети. Это лучше узнать заранее от хозяев или агента, но можно и на месте: если дом подключен к Интернету, то в подъезде обычно висят объявления об услугах местных провайдераов. Загляните в почтовый ящик, там тоже могут лежать соответствующие объявления. Также, полезно заглянуть в щиток, где располагаются счетчики электричества. Если в доме проложена локальная сеть, то вы обнаружите сетевой кабель среди проводов.

Послушайте гудок в телефонной трубке. Он должен быть ровным и громким, без помех. Это важно, если вы планируете подключаться к сети Интернет через модем. Лучший способ проверить работу телефона – позвонить кому-нибудь из квартиры, а также позвонить в квартиру. Заодно запишите телефон.

Рамы

Хорошо, если в квартире установлены стеклопакеты. Но зачастую приходится иметь дело со старыми деревянными рамами. В этом случае стоит обратить внимание, насколько плотно прилегают створки к раме (иначе зимой будет дуть), и надежно ли работают затворы. Сломанный затвор форточки может привести к тому, что зимой в комнате будет «вечная мерзлота», и придется заклеивать сломанную форточку скотчем.

Ключи и замки в арендуемой квартире

Проверьте работу замков, в том числе, замка почтового ящика и домофона. У вас должны быть ключи от всех замков. Поскольку в договоре аренды обычно прописывается, что хозяин может осматривать квартиру не чаще, чем раз в месяц в присутствии арендатора, то стоит на время аренды поменять замок (обычно, достаточно поменять личинку замка), чем обезопасить себя от внезапных визитов хозяев или, что еще неприятнее, прошлых квартиросъемщиков.

Оплата коммунальных услуг, залог за аренду квартиры

Обычно, хозяин оплачивает все коммунальные услуги, кроме электричества, телефона и Интернета. Об этом надо сразу договориться и отразить это в договоре аренды.


Часто бывает, что, если в квартире есть мебель и электроника, хозяин просит внести дополнительный залог в размере месячной арендной платы. В этом случае можно предложить такой вариант: вы платите за следующий месяц до его начала, и это приравнивается к залогу, т. к., если у хозяина будут претензии, он всегда сможет вас выселить. Такой вариант является предпочтительным, поскольку вы платите лишь за аренду, только заранее. А если вы сразу отдадите хозяину залоговую сумму, то при съезде из квартиры обратно деньги можно и не получить: неизвестно, какое у хозяина будет настроение, ведь он всегда может придраться к небольшой царапине на обоях.

Двор и подъезд

По подъезду можно многое узнать о дворе и жильцах: если на полу лежат ковры, на старой тумбочке стоит пальма, а на стенах – рисунки и картины, значит, местный управдом активно участвует в жизни дома и следит за порядком. А вот если в подъезде плотный запах, как в общественном туалете, а по углам стоят пустые бутылки, то лестничная клетка и двор вряд ли будут отличаться тишиной и спокойствием.

Аренда Квартир. Как избежать рисков? Риски Наймодателя
alexverbitskiy
ЧАСТЬ 2   РИСКИ НАЙМОДАТЕЛЯ

РИСК 1: Аферисты. Квартира в субнаем или на продажу

Сначала рассмотрим самые распространенные схемы мошенничества на рынке найма жилых помещений. Особенно эффективны два способа: пересдача квартиры в субнаем и продажа жилья по поддельным документам.

Первый способ действенен с теми собственниками, кто уезжает в длительную командировку в другой город или страну и в течение долгого времени не может осуществлять контрольные проверки квартиры. По возвращении наймодатель приходит в квартиру и обнаруживает, что там живут совсем другие люди. Наниматели сдали ее в субнаем, взяв с новых жильцов кругленькую сумму за несколько месяцев вперед. Новые жильцы утверждают, что имеют право жить в квартире в течение какого-то времени, но наймодателя такой вариант не устраивает. Он-то денег за вторичный наем квартиры не получал. А в случае если сдавал свою единственную квартиру, то ему еще и негде жить.

Чтобы обезопасить себя от такого способа мошенничества, необходимо заключать договор найма с нанимателем. Если в нем отдельно не написано о возможности сдачи квартиры в субнаем, наниматель не имеет права это делать. А собственник квартиры может попросить новых жильцов покинуть помещение и предложить все разногласия решать с теми, кто сдал жилплощадь в субнаем.

Еще одним методом защиты от мошенничества выступает договор доверительного управления с агентством недвижимости, в котором описаны все условия найма, выдвигаемые хозяином. Квартиры, находящиеся в доверительном управлении, застрахованы от пожара, залива водой, взрыва газа и противоправных действий третьих лиц. Финансовую и имущественную ответственность в таком случае несет агентство недвижимости, оно же будет разбираться с любыми проблемами.

Второй распространенный способ мошенничества - продажа арендованной квартиры. Это гораздо сложнее субнайма. Однако и прибыль с аферы довольно велика. Подготовка квартиры на продажу занимает около двух-трех месяцев: изготовление фальшивых документов, поиск покупателей.

Конечно, сделка, проведенная мошенниками, будет впоследствии признана недействительной и квартиру вы вряд ли потеряете. Но сколько нервов и сил вы потратите, чтобы выселить незаконных собственников из своей квартиры!

Избежать мошенничества по этой схеме можно только будучи особенно бдительным: никогда не оставляйте документы на недвижимость в самой квартире, не давайте их и собственный паспорт нанимателям на долгое время. Ведь снять копии с таких бумаг, а потом подделать их проще простого. Во время контрольных проверок в течение первого-второго месяца и когда приходите за оплатой, смотрите внимательно: живут ли в квартире постоянно или только наведываются, чтобы ответить на ваши телефонные звонки. Нелишним будет поговорить с соседями о новых жильцах: как часто те появляются в квартире, кто к ним приходит и т. п.

РИСК 2: Неприватизированная квартира

Сдавать неприватизированную квартиру несколько сложнее, чем собственную. Нужно письменное согласие проживающих совместно с нанимателем муниципального жилья членов семьи и муниципалитета, интересы которого представляют жилищно-коммунальные конторы. Но дело даже не в этом: неприватизированную квартиру могут попытаться приватизировать наниматели.

Подделать правоустанавливающие документы не составляет особого труда.

Поэтому, прежде чем сдавать квартиру внаем, потрудитесь ее приватизировать, то есть сделать своей собственностью. У собственника и прав больше, и проблем меньше.

РИСК 3: Испорченное имущество

Мысль о порче имущества в сданной квартире наверняка посещает всех арендодателей. Однако один хозяин стремится себя обезопасить и прилагает к этому некоторые усилия, а другой пускает все на самотек в надежде, что его-то жильцы на такое не способны. Но к сожалению, получив "на выходе" сломанную мебель, испорченную сантехнику и бытовую технику, незадачливый наймодатель вынужден расстаться с кругленькой суммой на ремонт квартиры и замену вещей. Проблемой также является запах животных, которым пропитывается квартира и от которого довольно сложно избавиться.

Советов можно дать много. Во-первых, мощный источник грязи - животные. Если вы не хотите долгое время отмывать и проветривать квартиру после кота или ремонтировать паркет, поцарапанный очаровательным щенком, наложите запрет на животных. Или впишите отдельным пунктом в договор требование об устранении последствий содержания животных в квартире.

Во-вторых, допустимо застраховать обстановку в квартире за свой счет, составить опись имущества и акт приема-передачи. Особенно важно это для дорогих квартир, находящихся в ценовой категории выше средней. Часто такое жилье сдают с элитной мебелью и хорошей бытовой техникой, а значит, необходимо заключать договор найма, подписывать акт приема-передачи имущества или оформлять договор доверительного управления.

В-третьих, сдавая квартиру внаем, собственнику придется смириться с тем, что жильцы могут быть разными: кто-то более чистоплотен, кто-то - менее. При выезде из квартиры вы не сумеете заставить бывших жильцов привести ее в полный порядок, главное - должно быть цело ваше имущество. Отмывать квартиру перед въездом новых жильцов собственнику придется самому. Поэтому имеет смысл нанять уборщицу из специальной службы, которая за определенную сумму (довольно небольшую, если сравнить с ежемесячным доходом от квартиры) отмоет ее после отъезда арендаторов.

Еще один нюанс: платить за естественную амортизацию квартиры наниматели не обязаны. То есть если сломали новый диван или стиральную машину, собственник вправе потребовать от квартирантов деньги на их ремонт. Но старые обои или рассохшийся от старости стул - это проблемы хозяина квартиры.

РИСК 4: Неоплаченные междугородные разговоры

Некоторое время назад самым действенным способом обезопасить себя от такого обмана было отключение <восьмерки>. Но сегодня, сделав это, собственнику придется значительно снизить арендную плату или долго искать жильцов. Ведь не всякий наниматель согласится на столь ощутимое неудобство: сложно звонить на мобильные телефоны, заказывать междугородные разговоры. Довольно эффективная мера, способная предохранить от обмана, - брать залог за междугородные разговоры. Но даже в этом случае необходимо быть начеку, требовать все квитанции об оплате и хранить их у себя. Благо сейчас есть специальная служба, позвонив в которую можно узнать сумму счета еще до того, как квитанция на оплату попадет в почтовый ящик квартиры.

РИСК 5: Сдали одному, а жить приехали вдесятером

К сожалению, нередки случаи, когда собственник сдает квартиру семейной паре, а жить в однокомнатную квартиру приезжают две-три семьи или бригада каменщиков из Украины.

По закону наниматель имеет право вселить в квартиру свою жену (мужа) и несовершеннолетних детей с согласия наймодателя. Следовательно, все остальные желающие могут проживать в квартире, только если это указано в договоре найма. Заключая такой договор, следует предусмотреть многие спорные моменты: если вы сдавали квартиру семье из трех человек, то остальных вы сумеете выселить по суду, потребовав возмещения ущерба.

РИСК 6: Съедут, не заплатив за квартиру

Нередки случаи, когда наниматели обманывают хозяина, слезно умоляя его отсрочить оплату на пару месяцев (дескать, потом все вернут). Но через один-два месяца арендаторы съезжают, так ничего и не заплатив. Найти обманщиков не представляется возможным, даже если хозяин квартиры записал все паспортные данные квартирантов и место постоянной регистрации. Ведь многие люди прописаны в одном месте, а живут в другом.

Однако обезопасить себя от такого обмана реально. Во-первых, необходимо оформить договор найма и внести в него все паспортные данные нанимателей, указать реальный размер арендной платы. Во-вторых, у собственника квартиры должны быть дополнительные сведения о нанимателе: место его работы, рабочий телефон, мобильный телефон (последний, к сожалению, легко поменять). Но, зная место работы квартиранта, собственник получит хоть какие-то рычаги воздействия на недобросовестного нанимателя.

РИСК 7: Налоги

Сдавая квартиру внаем самостоятельно, собственник обязан зарегистрировать договор найма в налоговой инспекции по месту жительства и платить налоги - 13 % от полученного дохода. Если же хозяин получает деньги через агентство недвижимости (доверительное управление), подоходный налог удерживает с него данное агентство.

За сокрытие налогов придется заплатить штраф. Его размер зависит от суммы, которую сотрудники налоговой службы признают сокрытой. Очень часто именно этим шантажируют своего хозяина наниматели. Ведь от налоговых платежей не освобождает даже короткий срок сдачи квартиры внаем и тем более отсутствие договора.


Аренда Квартир. Как избежать рисков? Риски Нанимателя
alexverbitskiy
ЧАСТЬ 1. РИСКИ  НАНИМАТЕЛЯ

 

РИСК 1. Информационные агентства

Мы неоднократно предупреждали об информационных агентствах, прямой целью которых является обман клиентов. Но несмотря на это, до сих пор находятся незадачливые наниматели, доверяющие таким фирмам и предложенным им схемам. Коротко расскажем об этом.

Информационные агентства за небольшую сумму в пределах 1500-2500 рублей обязуются в течение одной-двух недель предоставить информацию о квартирах и комнатах, которые сдаются в Москве, в виде факсимильного сообщения или распечаток (в зависимости от пожеланий заказчика). Распечатка выглядит следующим образом: все имеющиеся варианты размещены в таблице, в которой есть только станция метро, телефон и имя хозяина. Клиента будут убеждать, что квартиру можно подобрать в считанные дни, что все агентства недвижимости работают по этим схемам. Сразу предупредим, результат обзвона окажется неутешительным: в лучшем случае квартира уже давно сдана, в худшем - никто об этом и не помышляет.

И хотя с агентством заключен договор, оно вправе заметить, что необходимую информацию клиент получил, поэтому рассчитывать он может только на такие же распечатки, от которых нет ни малейшего толку.

Совет такой: не гоняться за дешевизной, не взаимодействовать с информационными агентствами. Иначе придется выбросить на ветер деньги и изрядно потрепать себе нервы.

Как отличить информационное агентство от агентства недвижимости? Прежде всего - по стоимости услуг. Агентство недвижимости берет 100 % месячной арендной платы за квартиру. То есть, снимая жилье, клиент платит не только хозяину (как правило, за первый и последний месяц), но и агентству. Работают здесь с реальными вариантами, да и случаев мошенничества гораздо меньше, ведь грамотного агента, который будет представлять интересы заказчика, обмануть гораздо труднее. Следует обратить внимание и на сам договор. Если в нем прописано, что нанимателю оказывают услуги справочно-информационного характера, такое агентство не несет никаких обязательств перед третьими лицами.

РИСК 2. Ловушки аферистов!

Не стоит думать, что с вами такого никогда не случится. Большинство пострадавших от мошенничества на рынке аренды жилья - люди неглупые, но юридически неграмотные.

Схем много. Одна из самых распространенных - найм уже арендованной жилплощади. Аферист снимает одно- или двухкомнатную квартиру низкой ценовой категории, а потом предлагает ее другому нанимателю. Тут могут быть варианты. Первый: квартиру сдают по цене значительно ниже среднерыночной, но требуют предоплату или залог, который покрывает потраченные мошенником деньги за первый месяц найма и приносит прибыль. Легенды бывают разные: например, аферист уезжает в командировку на несколько месяцев и просит плату вперед; "хозяин" умоляет подождать с переездом, пока не вывезет лишние вещи, и хочет, чтобы за первый месяц ему заплатили сейчас или оставили залог (30-50 % от арендной платы). Спустя несколько дней, когда доверчивый наниматель приезжает вселяться, он обнаруживает перед дверью еще несколько семей, с которых мнимый владелец квартиры тоже взял залог.

Аферисты могут даже заключать договоры найма и сразу вручать ключи, но всегда оставляют лазейку для обмана. Иногда перед заселением они меняют замки в квартире или вскоре появляются "родственники" и выставляют непрошеных жильцов. Попасть в ловушку афериста, к сожалению, довольно легко. Они хорошие психологи и все заранее просчитывают.

Практически в любом солидном агентстве недвижимости есть списки квартир, хозяева которых регулярно обводят нанимателей вокруг пальца.

Как же избежать аферы? Главный совет: проверять документы на квартиру и удостоверяющие личность, не давать денег без расписки, в которой обязательно должны быть указаны паспортные данные наймодателя. Это риски, связанные с мошенниками, которые заведомо готовы к обману.

Теперь поговорим о рисках, которые возникают при различных недоразумениях и разногласиях наймодателя и нанимателя.

РИСК 3. Муниципальная квартира

Все знают, что неприватизированная квартира принадлежит городу, но мало кто из наймодателей заботится о получении письменного согласия представителя муниципалитета и всех, кто прописан в квартире, на сдачу жилья внаем. Именно эта бумага является основополагающей. Без разрешения муниципалитета любой прописанный в квартире может запретить нанимателю жить в ней. Есть случаи, когда на этом нюансе строится мошенничество: двое прописанных разыгрывают спектакль - один сдал и уехал, а другому негде жить. Но существуют случаи непреднамеренного обмана, когда разногласия в семье (жена сдала, а муж против) вынуждают нанимателя покинуть квартиру, в которой он жил всего несколько месяцев, а то и недель. И даже если незадачливый наймодатель вернет деньги, все равно придется искать другую площадь, переезжать, терять время и нервы.

Поэтому необходимо выяснить, находится ли квартира или комната в собственности у наймодателя. И если она не приватизирована, надо требовать письменного разрешения всех прописанных в квартире людей. А для найма комнаты в коммунальной квартире нелишне заручиться поддержкой соседей: если они будут против, лучше договор не заключать и от такого варианта отказаться.

То же самое касается и квартиры, у которой несколько собственников: следует получить письменное согласие каждого из них на сдачу жилья внаем.

РИСК 4. Несвоевременное повышение арендной платы

Допустим, человек недавно снял квартиру, прожил в ней пару месяцев, а хозяин повысил арендную плату, не предупредив заранее. Так как при найме жилья для многих нанимателей немаловажен стоимостной аспект, многие ищут жилье подешевле и рассчитывают именно на первоначальную сумму. Но привычка делает свое дело. И наниматель соглашается с новой арендной платой, потому как мысль о переезде гораздо страшнее дополнительных 30-50 долларов.

А все потому, что не заключен договор найма и у нанимателя нет документа, подтверждающего размер арендной платы. Именно в договоре фиксируется стоимость одного месяца найма, а также время, в течение которого наймодатель не имеет права ее менять.

РИСК 5. Жесткий контроль со стороны наймодателя

Кто-то относится к сдаваемой внаем квартире по-деловому, как к средству зарабатывания денег, а кто-то - слишком трепетно и боязливо, и потому решает, что вправе посещать ее в любое время и контролировать жизнь нанимателя. По закону же на период действия договора найма на нанимателя переходит право неприкосновенности жилища. А значит, он имеет полное право требовать от хозяина не приходить без предупреждения и тем более, когда в квартире никого нет.

К сожалению, не все заключают договор. Но даже если делать это необязательно, надо отдельно обговорить вопрос о возможных визитах. Это поможет решить, как и когда принимать хозяина с проверкой, или отказаться от жилья, если он беспокоится за имущество и планирует наведываться чаще, чем позволено.

Кстати, обычная практика такова: наймодатель посещает квартиру раз в месяц, приезжая за арендной платой и заранее предупредив нанимателя по телефону.

РИСК 6. Неожиданное отключение "восьмерки" хозяином

Нанимателю нужно серьезно обсудить проблему междугородных разговоров. Некоторые наймодатели предпочитают отключать "восьмерку", чтобы избавить себя от неприятных сюрпризов в виде огромных телефонных счетов. Однако это значительное неудобство для нанимателя: трудно звонить на мобильные с федеральным номером, а для междугородных звонков приходится покупать карточки или заказывать переговоры заранее.

Поэтому стоит отказаться от найма такой квартиры или убедить хозяина пойти на компромисс: например, дать какую-то сумму в залог (ее вернут, когда наниматель будет съезжать, или засчитают за последний месяц арендной платы). Да и контролировать пользование "восьмеркой" несложно - наймодатель может по телефону еще до прихода счета выяснить, сколько жилец наговорил за месяц.

РИСК 7. Разбитая лампа и старые обои. Кому платить?

Есть такое понятие - естественный износ квартиры. Оно не юридическое, а скорее практическое. Не бывает так, что жили-пользовались несколько лет, а все осталось в том же состоянии. Деньги при аренде платят не за воздух и наличие сантехники, а за пользование квартирой. И есть неотвратимые процессы устаревания, изнашивания, стирания и прочие. Арендная плата, которую наймодатель кладет в карман, - это доход с заложенными в него рисками и издержками. Поэтому за разбитую лампу нужно платить, в категорию естественного износа это не входит. А вот потрепанные от времени обои менять не надо (если это не включено отдельным пунктом в договор найма).

И все же подобные моменты просто необходимо обговорить отдельно, даже если можно обойтись без заключения договора. Хотя бы для того, чтобы потом не пришлось делать капитальный ремонт или возмещать стоимость тех вещей, которые уже были сломаны или разбиты до вселения. Лучше всего составить акт приемки-передачи, в котором описывается квартира и ее состояние, причем ценные вещи и технику указать особым пунктом, дабы нанимателю не пришлось доказывать, что стиральная машинка куплена им лично несколько месяцев назад, а старинное зеркало ручной работы он в глаза не видел.

РИСК 8. Квартира по знакомству

Счастлив наниматель, которому удалось снять квартиру по знакомству. Ведь ему не пришлось платить агентству за услуги, да и наймодатель - человек проверенный, неожиданно поднимать арендную плату не будет. Вот тут наниматель совершает роковую ошибку: часто слишком тесные отношения с хозяином приводят к тому, что в квартире хранятся его вещи, он приходит, когда ему удобно, открывает дверь своим ключом и т. п. А если арендная плата существенно ниже рыночной, хозяин чувствует себя благодетелем, а наниматель - зависимым. Поэтому даже с близкими людьми следует договориться заранее, ведь квартиру все-таки сдают, пусть даже и знакомые и по низкой цене.

РИСК 9. Вы платили? Я платил!

Основное правило взаиморасчетов с хозяином - никаких денег без расписок! Пусть это будет самая простая расписка, где приведены паспортные данные наймодателя, или даже клочок бумаги с подписью хозяина, что арендную плату за определенный месяц он получил. Но она должна быть. Если отношения с собственником квартиры официальные - документ тоже должен быть официальным. Если отношения скорее личные, чем деловые, можно составить расписку в любой форме.

Никогда не угадать, какие сюрпризы готовит жизнь. Известно много случаев, когда, получив арендную плату, наймодатель не доносил ее до дома, а потом утверждал, что денег ему не давали. Или, взяв конверт, хозяин вдруг "обнаруживал", что их гораздо меньше, чем наниматель должен. Так что от обмана и недоразумений спасает только расписка, а уж пересчитать деньги хозяин просто обязан.

Итак, нанимателю следует придерживаться следующих правил:

1. Не обращаться в информационные агентства и к частным агентам. Искать квартиры по знакомству или через агентства недвижимости, которые предоставляют реальные варианты и тщательно проверяют документы хозяина.

2. Проверять у хозяина документы на квартиру и паспорт в случае самостоятельной аренды жилья, а деньги отдавать только под расписку.

3. Составлять договор найма и акт приема-передачи квартиры. В договоре обязательно указывать паспортные данные - свои и хозяина. В предмете договора зафиксировать характеристики сдаваемой квартиры (адрес, площадь и т. д.), правоустанавливающий документ, удостоверяющий, что это действительно хозяин недвижимости, определить стоимость одного месяца найма, время, в течение которого наймодатель не имеет права ее менять, все залоги и предоплаты, вопросы ремонта, посещений хозяином квартиры и т. п.

4. Заранее обсудить все важные моменты (оплата междугородных разговоров, коммунальных услуг, время посещений, кто ремонтирует сантехнику, если что-то сломалось, и т. п.), даже если наймодатель - близкий знакомый.


?

Log in